Как рассчитывается неустойка по ДДУ?

Расчёт неустойки по дду

Для того, чтобы правильно рассчитать неустойку необходимо знать все исходные данные, а именно: стоимость объекта недвижимости, ставку рефинансирования Банка России, одно или двукратный размер ставки применить, количество дней просрочки.

Стоимость объекта недвижимости.

Это стоимость, указанная в Договоре долевого участия (ДДУ). Несмотря на всю простоту многие часто совершают ошибки в расчетах именно из-за того, что используют некорректную стоимость, поскольку квартира (как это часто бывает) приобретена по договору уступки права требования по ДДУ (Договор уступки). Например, по ДДУ стоимость 3 200 000 рублей, а фактически по Договору уступки покупатель заплатил 3 500 000 рублей. В этом случае расчеты необходимо производить со стоимости, указанной в ДДУ, поскольку обязанным перед покупателем является застройщик, а не компания, которая уступила право требования.

Ставка рефинансирования Банка России.

С 01.01.2016 г. приравнена к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Узнать ее актуальный размер на день расчета можно на официальном сайте Банка России (https://www.cbr.ru/).

Применимый размер ставки.

Исходя из смысла п. 2 ст. 6 ФЗ-214 если дольщиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то применяется однократная ставка, а если гражданин — двойная.

Количество дней просрочки.

Период просрочки начинается со срока передачи объекта недвижимости по ДДУ и завершается датой подписания передаточного акта.

Подробнее о сроке передачи квартиры можно прочитать здесь.

В случае, если просрочка уже идет, а передаточный акт еще не подписан, количество дней считаем со срока передачи, предусмотренного в ДДУ, а период просрочки фиксируем датой расчета (направления претензии, иска). В дальнейшем в исковых требованиях просто добавляем формулировку «… по дату вынесения решения суда».

С целью закрепления материала приведем пример.

Исходные данные:

  • Участник долевого строительства – физическое лицо.
  • Стоимость квартиры — 4 500 000 рублей.
  • Ключевая ставка – 11%.
  • Срок передачи по ДДУ — IV квартал 2015 года (т.е. не позднее 31.12.2015 г.).
  • Дата составления передаточного акта — 10 июня 2016 года.
  • Решение:

  • А = В х С / 300 х 2 х D, где 
  • А —  размер неустойки
  • В — стоимость квартиры
  • С — ключевая ставка
  • D — количество дней просрочки
  • А = 4 500 000 х 11% / 300 х 2 х 162 = 534 600 рублей.
  • В качестве заключения — очень часто бывает, что срок передачи квартиры застройщиком уже нарушен, т.е. просрочка уже идет, а передаточный акт еще не подписан, при этом дольщик, опасаясь ответных действий со стороны застройщика, не предпринимает никаких мер по взысканию неустойки, а после передачи квартиры «на радостях» забывает про задержку сроков как страшный сон. Спешим успокоить – никаких препятствий застройщик чинить не имеет права (это по закону) и не чинит (это по практике), поскольку любые препятствия оборачиваются для него, как минимум, увеличением срока передачи квартиры и уплатой большей суммы неустойки.

    После того, как становится понятен размер неустойки и его размер дольщик считает существенным необходимо составить претензию и направить ее застройщику. Более подробно об этом читайте в нашей статье «Образец претензии к застройщику».