Среди нормативных актов, напрямую касающихся интересов большого числа рядовых граждан, обязательно следует упомянуть «» (официальное  наименование ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г). Он регулирует «долевое участие» граждан в строительстве –  процессе возведения новостроек с использованием средств частных лиц и организаций. Сегодня он действует в редакции от 12 мая 2016 г. Учитывая, что количество дольщиков в современной России исчисляется миллионами, легко понять общественную значимость этого нормативного документа.

За полтора десятилетия практики закон 214 обогатился 19-ю поправками, вызывавшими множество нареканий со стороны самих дольщиков, правозащитников и даже чиновников, включая судей. Раздавались даже призывы к полной отмене собственно долевого участия. Однако они не были реализованы. В первую очередь – вследствие возможных экономических и социальных последствий.

Изменения 2016 года

Начать обзор следует, наверное, для тех, кто уже был знаком с этим нормативным актом с последних изменений, внесённых в текст в 2016 г. и связанных с наступлением уголовной ответственности застройщиков за совершенное в данной сфере преступление.

Изменения 2015 года

Немало изменений внесено было в нормы о банкротстве в этой сфере за 2015 год. Поправки касались учреждения специальных счетов, средства с которых позволялось списывать лишь в целях строительства. А пополнять его имели возможность лишь сами дольщики на основании решений, выносимых общими собраниями.

Постатейный разбор: важнейшие моменты

Согласно статье 3-й, полномочиями на продажу квартир в строящемся доме обладает лицо, получившее согласие местной власти на постройку недвижимого объекта после публикации на своём сетевом ресурсе всего пакета необходимой документации и при наличии прав на земельный участок.  При нарушении этой нормы и получении застройщиком средств закон 214 обязывается вернуть деньги с выплатой процентов за их пользование в двукратном размере.

Статья 4-я устанавливает статус договоров долевого участия (в быту часто употребляют аббревиатуру «ДДУ») как разновидность договора на выполнение каких-либо работ. Судебная практика последних лет это подтверждает. Статья 4 перечисляет все значимые условия для ДДУ и указывает на проведении обязательной  процедуры его госрегистрации.

Статья 6-я устанавливает сроки передачи строящегося объекта дольщику и устанавливает ответственность застройщика за несоблюдение установленного срока. Также в этой статье указывается формула, в соответствии с которой сами дольщики имеют право рассчитать размеры неустойки, в которой выразиться ответственность строительной фирмы за подобные нарушения. Найти подобные калькуляторы сегодня без труда можно в сети на сайтах соответствующего профиля.

Также статья устанавливает обязательное предупреждение застройщиком дольщика в случае переноса сроков сдачи жилья за 2 месяца до наступления перенесенного срока. Если данная процедура оповещение не соблюдена  — это влечёт ответственность застройщика в форме штрафа.

ВАЖНЫЙ МОМЕНТ! При внесении в акты приёма-сдачи жилья или в документы аналогичного назначения пунктов об отсутствии претензий по срокам, дольщикам надлежит знать, что эти пункты не имеют какого-либо юридического значения.

До взыскания неустойки, в адрес застройщика должна быть отправлена претензия. Дольщик может это сделать самостоятельно, скачав образец в сети, однако практика демонстрирует, что её составление лучше доверить профессиональному юристу, действующему в сфере жилищного права.

Статья 7-я устанавливает гарантии уровня качества сдаваемого объекта. При обнаружении дольщиком недостатков сдаваемого жилья он имеет право на устранение их за свой счёт застройщиком, либо уменьшение стоимости договора, либо на возмещение в полном размере стоимости устранения недочётов. Сроки устранения недочётов застройщиков часто устанавливается в размере 45-ти дней, однако закон 214 вводит понятие «разумной длительности» этого срока и отдаёт её на усмотрение дольщика. Также согласно прямому указанию закона пункты, наподобие «претензий по качеству не имеется», в актах передачи являются юридически ничтожными.

В статье 8-я определяется процедура сдачи объекта, устанавливая запрет на передачу его дольщику ранее получения разрешения на ввод жилья в эксплуатацию вопреки часто применяемой застройщиками практике.

Статья 9-я указывает основания для расторжения договоров с застройщиком. В данной статье закон 214 устанавливает чётко регламентированный порядок разрыва взаимоотношений – как и когда следует отправлять претензии, сроки ожидания реакции застройщика и т.п.

Статья 11-я регулирует процедуру переуступки прав по ДДУ.  Это возможно до момента приёмки построенной квартиры (оформление акта приёмки).  Попытки застройщиков установить запрет на переуступку являются незаконными и не действительными. От дольщика требуется только уведомление контрагента. При покупке по ипотеке, проблему переуступки следует решать с банковским учреждением, в котором получен кредит.

Первым пунктом статьи 12-й устанавливаются варианты обеспечения выполнения обязательств по ДДУ девелопером. В их числе –гарантия банковская или  страхование ответственности. Однако оба эти способа в реальности не работают, что следует учитывать.

Закон 214 статьёй 13-ой устанавливает залог еще одним вариантом обеспечения обязательств застройщика по ДДУ. Однако его результативность также под сомнением.

Согласно пункту 2-му 15-й статьи страховые компании, заключающие договоры с застройщиками, обязаны иметь одобрение ЦБ России.

Остальные статьи закона (всего их 27) для рядового пользователя не имеют особенного значения и посвящены различного рода дополнениям и уточнениям формулировок, не сказываясь на сути документа. Практически всё, что следует принимать во внимание потенциальному или действующему дольщику в тексте обозначено.