С первого января 2017 года вступили в силу поправки в 214 федеральный закон, регулирующий долевое строительство недвижимости. Изменения были запланированы еще летом 2016 года, но только теперь в юридические взаимоотношения россиян постепенно начнут входить положения новой версии закона. Попробуем разобраться, какие перемены в 214 ФЗ пойдут дольщикам на пользу, а какие – усложнят юридические аспекты долевого строительства.

Одним из основных стимулов для перемен в действующем законодательстве стало стремление упорядочить взаимоотношение сторон. По мнению экспертов, следующие перемены пойдут на пользу долевому строительству недвижимости:

  • Средства дольщиков теперь будут храниться на специальных счетах (эскроу-счетах), недоступных для застройщика до полного окончания строительства и передачи недвижимости покупателю. Теперь недобросовестный застройщик не сможет объявить себя банкротом и сбежать с деньгами клиентов.
  • Право на открытие эскроу-счетов имеют только банки, хранящие федеральные средства. Это означает, что дольщики будут защищены от неблагоприятных рыночных ситуаций: вероятность банкротства банка, работающего на федеральном уровне, крайне невелика.
  • Планируется создание фонда для компенсации материальных потерь обманутых дольщиков. Предполагается, что фонд будет компенсировать убытки, полученные в ходе взаимодействия с недобросовестными застройщиками. При этом дольщики не будут принимать участие в накоплении фондовых средств: эта обязанность будет возложена на застройщиков. В фонд будет отчисляться по 1% от каждого проданного объекта.
  • Теперь дольщик может не только отказаться принимать несоответствующий заявленным параметрам объект, но и потребовать неустойку в письменном виде. В перспективе, это должно сократить количество «долгостроев»: если жилье не было приведено в пригодное для проживания состояние, то каждый день просрочки обойдется застройщику в 1% от общей стоимости недвижимости, прописанной в контракте. Если же условия позволяют заселиться в квартиру, но не соответствуют контракту, то застройщик также обязан оплатить каждый день ожидания из расчета в 1% от стоимости невыполненных работ.

Также в 2017 году станет «прозрачнее» поиск застройщика и проверка его репутации. Новые требования защитят покупателей от потенциальных мошенников уже на этапе попытки заключить договор:

  • Единый реестр застройщиков соберет информацию обо всех юридических лицах, предоставляющих подобный спектр услуг. С помощью данного ресурса любой потенциальный клиент сможет проверить будущего партнера на соответствие обновленным требованиям 214-ФЗ.
  • Расширился перечень информации, которую компании-застройщики обязаны выкладывать в Интернет. В прошлом году достаточно было публикации проектных деклараций с основными сведениями о компании и строительном проекте. Теперь требуется предоставлять доступ к сканам разрешений на строительные работы, экспертным и аудиторским заключениям за последний год. Также дольщики смогут дистанционно проверить права компании на продающийся участок, скачать форму договора долевого участия и передать ее на анализ своему юристу, и даже проверить ход работ, просмотрев снимки с места стройки.

Еще одно полезное нововведение: значительно увеличился минимальный уставной или совокупный капитал для застройщика. Еще в прошлом году начинать строительство могли компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Подобный подход поощрял мошенничество: чтобы начать «бизнес» по обману дольщиков, было достаточно суммы, лишь немного превышающей действовавший МРОТ.

Новый установленный минимум будет зависеть от площади объекта: от 2,5 млн. рублей для площади до 1,5 тысяч км2, и до 1,5 миллиардов рублей для площади от 500 тысяч км2. При этом даже компании, имеющие на уставном счету нужную сумму, не смогут привлекать средства на застройку, если будут иметь налоговые задолженности перед государством. Любые недоимки по сборам и просроченные платежи в бюджет РФ теперь считаются основанием для приостановления возможности привлечения средств – до момента полного погашения долгов.

Другие изменения 214 ФЗ в 2017 году

Многие поправки ужесточают контроль над поведением застройщика и дольщиков, закрывая лазейки, которые неоднократно становились причиной конфликтов, не подлежащих регулированию. Теперь застройщики должны будут следовать новым правилам:

  • Установлен лимит на изменение заявленной квартирной площади. Закон допускает «несущественные» изменения, неизбежные при проведении ремонтных работ. Поскольку до недавнего времени четкие границы «существенности» отсутствовали, застройщики нередко пытались использовать это правило в свою пользу, «отрезая» от квартир по 10% площади. Поправка устанавливает четкую верхнюю границу в 5%, закрывая возможности для недобросовестных манипуляций. Превышение нормы дает дольщику право разорвать контракт.
  • Застройщиков обязали фиксировать местоположение квартиры на этаже в ДДУ. При передаче прав на объект застройщик обязан снабдить дольщика полной инструкцией, содержащей исчерпывающую информацию об особенностях эксплуатации инженерных систем и технического обеспечения, а также сроке службы объекта.
  • Тратить средства теперь можно только на конкретные объекты, оплаченные дольщиками. Финансовая документация ведется отдельно для каждого объекта, поэтому перенаправлять деньги дольщиков на достройку «проблемных» домов или уплату долгов больше не получится.

Для дольщиков также введены новые правила, которые, по замыслу чиновников, увеличат степень ответственности участников проекта:

  • Если нет свидетельств о том, что застройщик не выполняет свою часть контракта, дольщик не имеет права разрывать ДДУ. На практике это означает, что выйти из проекта «в процессе» теперь не получится: прежде, чем подавать жалобу, нужно будет дождаться окончания строительства.
  • Если дольщик уклоняется от передачи помещения во владение без веских причин, застройщику не начисляются пени за просрочку.

Последнее нововведение вызывает много вопросов. Нередко застройщики воспринимают справедливые сомнения клиентов в качестве возведенного жилья как попытку затянуть срок приема-передачи. Найдет ли эта тенденция отражение в судебной практике – покажет время.