Что делать обманутым дольщикам?

К сожалению, современная судебная практика, рассматривающая иски обманутых дольщиков в делах об участии граждан в возведении многоэтажных домов, ясно показывает, что в нашей стране инвестирование в строительство напоминает, скорее, «русскую рулетку», чем выгодную деловую операцию, поэтому покупка готовой квартиры является максимально безопасным вариантом приобретения недвижимости.

Но что делать, если вы уже пополнили категорию обманутых дольщиков, решив выгодно приобрести желанные «квадраты»? На какую нормативно-правовую базу опираться в данном случае? Обращаться в судебные и другие инстанции самому или же подавать коллективный иск от имени всех обманутых дольщиков? На какую компенсацию можно рассчитывать? Как наказать застройщика, «похоронившего» мечты о собственной квартире на неопределенный период времени? На эти и другие вопросы, интересующие обманутых инвесторов, мы и попробуем дать ответ в этой статье, основываясь на советах юристов, специализирующихся в сфере решения правовых проблем жилищного строительства.

Признание ситуации – первый шаг на пути решения проблемы

Признавать себя обманутыми не хочется никому, ведь речь идет о десятках тысяч долларов, которые ушли «в никуда», поэтому многие дольщики всеми силами пытаются закрыть глаза на реальность. И, нужно отметить, они находят оправдания для застройщика, даже если спустя год после торжественного открытия, стройка так и находится на этапе подготовки котлована. Вот почему, адекватное отношение к ситуации, должно стать главным правилом для обманутых дольщиков, ведь выбрав неправильную стратегию поведения и действий, они «развязывают» руки застройщикам и загоняют себя в правовой «тупик».

В понятие «адекватного отношения», в первую очередь, входит понимание того, что деньги на данном этапе никто не вернет – на балансе застройщика их попросту нет, поскольку они уже потрачены на закупку стройматериалов, оплату услуг подрядных организаций и т.д.. Значит, следует приложить все усилия, чтобы «стройка века» была все же окончена.

Не стоит сразу принимать кардинальные меры – обращение в суд должно стать самой последней санкцией, принятой после того, как все другие способы решения проблемы будут исчерпаны. Начинать следует с диалога, во время которого надлежит выработать план дальнейших совместных действий, поскольку дольщики являются не покупателями, а партнерами застройщика и выступить в этой роли следует именно сейчас. Если застройщик не выполнил своих обязательств в связи с экономическим или правовым форс-мажором, который не был предусмотрен на этапе подготовки к строительству, выход можно найти, пригласив в качестве третьей стороны представителей местных властей, которые будут курировать этот вопрос и со своей стороны посодействуют строительству.

По свидетельству юристов, при таком подходе дольщики все же получают свои квадратные метры, причем, с минимальной доплатой и в оптимальный временной период. Например, благодаря двухстороннему продуктивному диалогу и помощи местной власти, были введены 12 жилых домов в Нижнем Новгороде в период 2015-2016 гг., строительство которых началось еще в 2010 г.

Как поступать с мошенниками?

Но, к сожалению, описанная выше схема может быть реализована только при условии, что застройщик действительно планировал выполнить свои обязательства, но в силу неопытности, изменения рыночной ситуации, неправильно составленного бюджета, оказался недобросовестным исполнителем. Если же с самого начала застройщик намеревался «кинуть» пайщиков (об этом будут свидетельствовать отключенные телефоны, отсутствие офиса по указанному в договоре адресу, закрытый сайт, невозможность найти представителей компании в социальных сетях), адекватное восприятие ситуации требует кардинально противоположного подхода.

Убедившись, что речь идет о мошенничестве, обманутым дольщикам лучше действовать сообща, выбрав своих представителей – членов инициативной группы, которые будут от имени всех участников общаться с адвокатом, следователем, представителями застройщика. Конечно, можно подавать иск от собственного имени, но в данном случае «массовость» (а еще лучше, привлечение к проблеме журналистов местных телеканалов и репортеров печатных изданий) играет на руку пайщикам – громкое дело не будут расследовать «спустя рукава», да и судебные инстанции не станут тянуть с рассмотрением дела.

Следует понимать, что мошенничество является уголовно наказуемым преступлением, поэтому дольщики, ставшие жертвой обмана, должны обратиться не только в суд, но и в прокуратуру, а также, советуют юристы, написать заявление в Роспотребнадзор и в местные административные и муниципальные органы. К заявлениям следует приложить копии договора с застройщиком и платежные документы, свидетельствующие о полном выполнении дольщиком своих финансовых обязательств.

На что может рассчитывать обманутый дольщик?

Вопросы защиты обманутых инвесторов являются компетенцией Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 в новой редакции от 03.07.2016г. «Об участии в долевом строительстве». Согласно ст.10, застройщик обязан выплатить неустойку в виде штрафа или пени, а также оплатить убытки, понесенные сверх этой неустойки. Рречь идет не о деньгах, инвестированных в строительство, они погашаются обязательно, а о тех тратах, которые повлекло за собой невыполнение обязательств, например, деньги, потраченные на аренду жилья на период стройки или другие расходы, подтвержденные документально. П.2 ст.6 определяет саму неустойку, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования от стоимости, указанной в договоре, за каждый просроченный день для юридических лиц и двойной размер неустойки для физлиц. В расчет принимается ставка рефинансирования, установленная регулятором (то есть, Центробанком) на дату заключения договора между застройщиком и дольщиком.

Чтобы максимально точно оценить финансовые притязания к застройщику, дольщикам необходимо нанять независимого эксперта, который, сверив сроки сдачи проекта по декларации и оценив реальное состояние дел, сможет определить, на сколько дней застройщик отстает от утвержденного графика. Эта цифра, в свою очередь, сформирует сумму неустойки, ведь пеня рассчитывается за каждый день просрочки.

Некоторые обманутые дольщики считают, что застройщик должен оплатить и моральный ущерб. Согласны, что это справедливо. Пусть в нашей стране получить моральную компенсацию пока нереально, необходимо включить эту сумму в исковое заявление, указывая, конечно, адекватные, а не мифические суммы.

Кроме этого Закона, защиту обманутых дольщиков гарантируют:

  • Гражданский и Жилищный Кодексы РФ;
  • ФЗ от 07.02.1992 г. «О правах потребителей»;
  • ФЗ №127-ФЗ «О банкротстве»;
  • ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О регистрации прав на недвижимость»;
  • Обзор практики «О разрешение споров участников долевого строительства», утв. 04.12.2013г. Президиумом ВС РФ.

Право на расторжение договора и стоит ли им воспользоваться?

У каждого пайщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке, прописанное в нем, но на практике оно неэффективно – мошенническая схема предусматривает заключение договора с компанией-однодневкой, не имеющей никакого серьезного ликвидного имущества, поэтому судебное расторжение договора оставит пайщика без компенсации. Конечно, она будет заявлена в решении суда, вот только исполнять его, как вы понимаете, никто не будет.

А в случае признания действий застройщика заведомо мошенническими, для выплаты компенсаций используется его личное имущество, на которое накладывается арест, а значит, шансы получить хотя бы часть вложенных денег возрастают. К тому же частично удовлетворить иски обманутых дольщиков может мэрия и администрация, выделив из бюджета определенные суммы выплат. И дело заключается не в том, что чиновники оказались настолько добры, а в том, что косвенно они несут ответственность за строительство, поскольку обязаны осуществлять надзор за каждым строящимся объектом, на которое выдавалось разрешение.

Какие шаги предпринять обманутым дольщикам?

Итак, убедившись, что вы попали в категорию обманутых дольщиков, вам необходимо:

  • создать инициативную группу;
  • обратиться с коллективным заявлением к застройщику, с требованием объяснить причины приостановления строительства;
  • подать исковое заявление в суд;
  • подать заявление в правоохранительные органы, Роспотребнадзор, Ассоциацию обманутых дольщиков, местную администрацию и муниципальные службы.

Все решения инициативной группы, а также ответы от контролирующих органов надлежит фиксировать – они будут выступать на суде в качестве доказательной базы.

Какие организации могут помочь в решении конфликта?
Кроме правоохранительных органов и суда, помочь защитить права обманутых дольщиков могут:

  • представители муниципальной и государственной власти;
  • органы Главгосстройнадзора в конкретном регионе или области;
  • региональное (областное) отделение Минстроя РФ, куда заемщикам следует обратиться с заявлением о включении их в реестр обманутых дольщиков;
  • Ассоциация помощи пострадавшим дольщикам;
  • созданное на основе Ассоциации Общероссийское движение «Комитет помощи: Жилье, земля, люди»;
  • члены инициативных групп других обществ, имеющие печальный опыт борьбы за свои права.

Итоги

Коротко резюмируя вышесказанное, остановимся на основных пунктах данной статьи, которые могут стать рекомендацией для обманутых пайщиков.

  1. Необходимо адекватно оценить ситуацию, чтобы понять, какие причины вынудили застройщиков приостановить строительство.
  2. Если застройщик не отказывается от своих обязательств, следует создать инициативную группу, в которую будут входить представители пайщиков, Ассоциации обманутых пайщиков и местных властей, чтобы найти путь решения проблемы. И, как показывает практика, он найдется, причем, устраивающий и застройщика, и обманутых дольщиков.
  3. Если вы стали жертвой мошеннической схемы, следует поддать исковое заявление в суд, правоохранительные органы, а также другие инстанции, действуя коллективно, от имени всех инвесторов данного проекта. Если невозможно удовлетворить финансовые притязания, следует добиваться, чтобы незавершенный объект строительства был передан в собственность обманутых дольщиков и ТСЖ, созданного ими. В этом случае, они могут привлечь к строительству третьих лиц, а убытки покрыть коммерческой деятельностью с объектами недвижимости – сдачей в аренду и продажей.
  4. Подавать в суд для расторжения договора – неэффективно, в этом случае, обманутые дольщики получат на руки не реальные деньги, а только постановление суда о выплате материального ущерба компанией, у которой, на счету нет имущества, продажа которого способна даже частично оплатить исковые заявления.
  5. Привлекать к проблеме средства массовой информации – хороший ход, который не даст возможности правоохранительным органам, суду и представителям администрации откладывать решение проблемы «на потом», искусственно затягивая следствие и судебную тяжбу.