Защита обманутых дольщиковНа фоне общего экономического спада количество подставных фирм, созданных специально для мошенничества в сфере долевого строительства, резко увеличилось. Под конец 2016 года в России было выявлено более 740 «проблемных» объектов. Из 83 российских регионов кризис затронул 68. Фактически, каждый активно развивающийся регион представляет собой лакомый кусок для мошенников.

В 2017 году к закону 214-ФЗ были приняты поправки, снижающие шансы дольщиков попасть в финансовую ловушку. Но что делать, если вы уже стали жертвой недобросовестного застройщика? Рассмотрим самые распространенные «проблемные» ситуации в долевом строительстве и методы их решения.

Ловушки для дольщиков

Главное оружие обманутого участника сделки – это информация. Несмотря на то, что случаев долевого мошенничества в России до сих пор много, сами мошенники обычно не особо изобретательны. Они используют одни и те же простые приемы, позволяющие за короткое время исчезнуть с вашими деньгами или нажиться на вас другим способам.

Вот самые распространенные проблемы, которые нередко запланированы «проблемным» застройщиком:

  • Затягивание передачи прав на квартиру.
  • Остановка строительства без указания четких сроков возобновления работ.
  • Несоответствие возведенного объекта условиям, обозначенным в ДДУ.
  • Ликвидация или банкротство застройщика.

Каждая ситуация может быть использована компанией-застройщиком в мошеннических целях. Иногда проблемы возникают из-за недостаточной опытности исполнителя, но дольщику от этого не легче: ведь деньги все равно растрачены.

Если все сроки на завершение строительства давно прошли, а вы все еще не стали полноправным владельцем квартиры, вероятно, пришло время обращаться в суд. Закон четко регулирует взаимоотношения обеих сторон. Вы сможете не только вернуть свои средства, но и получить компенсацию за ожидание.

Что делать, если застройщик не сдает объект?

Согласно статье 4 214-ФЗ, сроки окончания строительства и передачи прав собственности должны регулироваться в заключенном вами ДДУ. При нарушении сроков застройщик обязан выслать дольщику письмо с предложением пересмотра условий договора. На отправку письма дается два календарных месяца до истечения срока ДДУ.

Иногда проблемы можно заметить еще «издалека»: например, если в договоре указан подозрительно небольшой срок строительства, это может означать, что компания специально занижает время на работы для привлечения инвесторов. При этом подсчитывается только «чистое» время строительства, без учета поправочных коэффициентов и закладки дополнительных дней для непредвиденных обстоятельств.

Обман неприятный, но еще не «смертельный», особенно если застройщик следует остальным правилам и заблаговременно предлагает вам пересмотр ДДУ. Лучше попробовать дождаться окончания строительства. Стандартной для России считается ситуация, когда объект сдается на полгода позже, чем было обещано в договоре.

Если же строительство тянется дольше, вы имеете право на получение неустойки за каждый лишний день. Имейте в виду: просрочка считается причиной для уплаты неустойки только в том случае, если она не была вызвана внешними факторами (например, аномальной погодной активностью). Если комиссия установит, что застройщик просрочил сдачу объекта без объективных причин, вам будут начисляться выплаты в соответствии с 214-ФЗ.

Также вы можете отказаться от перезаключения договора после очередной просрочки. В этом случае вы потеряете время и не будете иметь прав на неустойку, но, по крайней мере, вернете вложенные средства в полном объеме.

Что делать, если застройщик сдает объект, не соответствующий ДДУ?

Некачественное строительство позволяет компании-застройщику существенно сэкономить, ведь не каждый обманутый дольщик будет активно отстаивать свои права. Помните, что закон на вашей стороне. За любые несоответствия ДДУ застройщик должен быть наказан рублем.

Существует три типа проблем с качеством застройки:

  • Помещение непригодно для эксплуатации. Квартира не отвечает базовым жилищным условиям, проживание в ней опасно для жизни. Подобные проблемы приравниваются к просрочке строительства, поэтому дольщик имеет право на получение фиксированных процентов от общей суммы за каждый день простоя. Вы также можете отказаться от продления договора и выйти из партнерства.
  • Помещение частично пригодно для эксплуатации, но определенные элементы не соответствуют установленному плану. Ненадлежащее качество инженерных систем считается достаточным основанием для отказа принять проект, как и намеренно «экономная» отделка. Застройщику предоставляется право исправить свои недочеты, но при этом он должен будет выплачивать вам неустойку – установленный процент от стоимости невыполненных работ.
  • Помещение заметно меньше размеров, указанных в ДДУ. С 1 января 2017 года дольщик имеет право расторгнуть договор, если размеры существенно меньше установленных в договоре. Под «существенностью» подразумеваются значения от 5% и более. Каждый клиент сам решает, устраивает ли его размер помещения. Если вы чувствуете, что вас обманули, обращайтесь в суд.

Поскольку все варианты предусматривают возможность полного возврата вложенных средств, главной потерей для обманутого дольщика станет время, проведенное в ожидании окончания строительства. Главное – не затягивайте обращение в вышестоящие инстанции. Не бойтесь сообщить, что вы столкнулись с проблемой. Чем раньше вы начнете заниматься этим вопросом, тем быстрее неприятная ситуация останется позади.

Что делать, если застройщик объявил себя банкротом?

Ликвидация или банкротство компании – это поворотный момент во взаимоотношениях застройщика и дольщиков. Существует несколько вариантов развития событий:

  • Объект не достроен или не приведен в состояние, пригодное для эксплуатации.
  • Подайте прошение в суд о передаче вам прав на объект. В некоторых случаях (например, если объект находится в аварийном состоянии) суд может отказать в такой просьбе, но в большинстве случаев она удовлетворяется.
  • Потребуйте возврата средств. Для этого сначала отправьте письменную претензию застройщику, и только затем – при отсутствии ответа – обращайтесь в суд.
  • Объект полностью достроен и готов к эксплуатации.
  • Заявите права на объект. В подавляющем большинстве случаев, готовые квартиры передаются дольщикам. Таким образом, несмотря на исчезновение застройщика, клиенты могут получить желаемое.
  • Потребуйте возврата средств – таким же образом, как в случае с недостроенным объектом.

Имейте в виду: получить права на квартиру вы сможете намного быстрее, чем вернуть средства. Это связано с порядком очередности: сначала ликвидируются задолженности перед кредиторами первой и второй очереди, и только потом – перед бывшими клиентами.

Если вы стали жертвой застройщика-мошенника и нуждаетесь в финансовой поддержке, то подготовьте документы для вступления в реестр «обманутых дольщиков». Вы получите право на господдержку, вплоть до выделения целевого участка под строительство.