Какие есть подводные камни в долевом строительстве?

Несмотря на то, что строительно по договору долевого участия (ДДУ) — одна из самых выгодных и надёжных, с точки зрения прав потребителя, схем приобретения жилплощади, здесь хватает подводных камней и тонких моментов. Невнимание к ним может серьёзно подорвать позиции дольщика, и даже лишить его шансов на получение квартиры.

Права на земельный участок.

Дольщик должен быть уверен, что та площадь земли, на которой будет стоять жилое здание, находится у застройщика в собственности или праве бессрочного пользования. Также допускается аренда, но при этом нужно удостовериться, что срок аренды участка не истекает раньше срока сдачи дома в эксплуатацию. Все остальные варианты — например, многоступенчатые договоры сдачи-аренды с участием одного или нескольких юридических лиц — это тревожный сигнал для дольщика. Вряд ли разумно ввязываться в такие договоры, застройщиков на рынке очень много, практически всегда можно выбрать более адекватного и ответственного.

Прозрачность и «правильность» застройщика.

Львиная доля проблем с ДДУ, выливающаяся в известные скандалы с обманутыми дольщиками, заключается в том, что застройщик изначально не имеет всех необходимый разрешительных документов на строительство. Проще говоря: дом построили, и тут оказалось, что разрешения на это никто не давал, в итоге дом предсказуемо сносят, а дольщики оказываются на улице. Поэтому в интересах дольщика тщательно проверить документацию застройщика, прежде всего — убедиться, что у него есть разрешение на строительство. Лучше делать это сообща с профессиональным юристом.

Точность пунктов касательно качества жилья.

Двух мнений тут быть не может, чем больше в ДДУ пунктов, описывающих качество будущего жилья, и чем точнее они прописаны — тем лучше для дольщика. Недобросовестный застройщик может отделаться общими фразами, под которые умелые юристы с его стороны подгонят совершенно неготовую ко вселению жилплощадь. Соответственно, если дольщик захочет обязать застройщика привести жильё в порядок через суд, его будет ждать неприятный сюрприз. Так что не надо скромничать — пусть застройщик прописывает всё, вплоть до количества секций у радиаторов отопления и высоты расположения выключателей.

Конкретность сроков сдачи жилья.

Очень частая уловка хитрых застройщиков — размыть в договоре сроки сдачи построенного дома в эксплуатацию. Например, для этого могут использоваться перекрёстные ссылки на разные части договора, в результате чего дольщик запутывается и принимает желаемое за действительное. Нельзя допускать неточных формулировок! Никаких определений вроде «третий квартал этого года» в ДДУ быть не должно. Только предельно точная дата, включающая день, месяц и год. В ином случае, взыскание неустойки с застройщика превратится в долгую судебную эпопею с неясным исходом.

Свобода расторжения дольщиком ДДУ.

Чтобы застраховать себя от ситуации, когда дольщики «сбегают с тонущего корабля», требуя вернуть свои вложения, застройщик может вписать в договор штрафные санкции за односторонний разрыв ДДУ. Особенно этим любят промышлять заведомо недобросовестные строительные компании, которые мошенничают со сроками и качеством своих услуг. Дольщик должен знать, что любые подобные штрафы абсолютно незаконны. Договор долевого участия попадает под действие Закона о защите прав потребителей, по которому дольщик может отказаться от ДДУ в любой момент без каких-либо негативных последствий для себя.

Манипуляции с площадью квартиры.

Разумеется, в ДДУ всегда указывается точная площадь будущего жилья, исходя из которой рассчитывается размер финансовых вложений дольщика. И здесь таится возможность сжульничать: застройщик может вписать в договор пункт, устанавливающий доплаты за «непредвиденное» увеличение оговоренной площади. Это сильно ослабляет позиции дольщика, ведь он никак не может проконтролировать точность строительства, тогда как строительная компания имеет для этого все возможности. Потому «непредвиденность» эта, как правило — совершенно лицемерная, направленная на то, чтобы взять с дольщика побольше денег, когда жильё уже готово. Никаких дополнительных плат за увеличение метража в ДДУ быть не должно.

Неизменность цены будущего жилья.

В своём желании получить как можно больше денег с дольщика, строительные компании могут бить все рекорды наглости, даже не маскируя свои намерения как в предыдущем пункте. Так, застройщик может внести в ДДУ возможность в одностороннем порядке произвольно повышать цену квартир в качестве компенсации инфляции, стихийных бедствий, мировых экономических кризисов и неудачных астрологических прогнозов. Конечно, договор с таким пунктом подписывать ни в коем случае нельзя. Иначе даже федеральное законодательство никак не сможет оградить дольщика от непомерных финансовых аппетитов застройщика.

Финансирование строительства инфраструктуры.

В нынешнее время люди уже не хотят покупать квартиры в доме, построенном в чистом поле без всяких коммуникаций и благоустройства среды. С другой стороны, строительные компании стремятся всеми силами сократить свои расходы. Поэтому они нередко перекладывают стоимость возведения инфраструктуры на кошельки дольщиков, что явно прописывают в ДДУ. Такой ход застройщика не соответствует одному из пунктов 214-ФЗ, который регулирует долевое строительство, да и противоречит обычному здравому смыслу. В интересах дольщика — воздержаться от подписи под таким договором. Хотя даже при отсутствии этого пункта в ДДУ, застройщик всё равно компенсирует свои расходы за счёт клиентов, и здесь уже нужно смотреть на цены, которые он предлагает.

Страхование ответственности застройщика.

После череды скандальных дел об обманутых дольщиках, парламент принял несколько порций поправок к 214-ФЗ, последняя из которых вступила в действие в 2017 году. В рамках этих поправок были приняты меры для страхования ответственности строительных компаний, чтобы в экстренных случаях дольщики могли достаточно быстро получить назад свои вложенные деньги. Вкратце, застройщик должен внести в страховую компанию сумму, которая составляет определённый процент от стоимости каждой квартиры. Это очень не нравится застройщикам, так что иногда они пытаются переложить расходы на дольщиков, что открыто вносят в ДДУ. Такой шаг незаконен, подписывать договор дольщику не следует.

Срыв сроков или банкротство застройщика.

Строительные компании оперируют сотнями миллионов и миллиардами рублей, но и они не застрахованы от того, что деньги могут просто кончиться в силу каких-то обстоятельств или злого умысла руководства компании. Так, застройщик может затягивать сдачу жилья в эксплуатацию из-за финансовых проблем. В этом случае дольщик может потребовать выплаты неустойки через суд, это процедура несложная. Как правило, неустойки выплачиваются быстро. Намного сложнее обстоят дела с возвращением денег при банкротстве застройщика. Здесь всё, что может предпринять дольщик — внимательно изучить документы компании, её прошлое — не помешает посетить построенные ею дома, и убедиться, что ответственность застройщика надёжно застрахована согласно 214-ФЗ.