Кажется, что приемка готового жилья участником долевого строительства – процедура простая и не затяжная, но по факту нередко осложняется рядом трудностей. Устранение обнаруженных недостатков законным способом, особенно серьезных, требует осведомленности и планомерности в действиях, лучше с участием практикующих юристов, иначе даже при наличии очевидных нарушений претензии дольщика могут так и остаться неудовлетворенными.

На каком этапе может понадобиться помощь

Подписывать акт приема-передачи можно лишь тогда, когда новостройка будет принята госкомиссией (получено разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома). Возможно, застройщик побуждает сделать это раньше, но до присвоения дому адреса, проведения обмеров БТИ и внесения данных в квартирную ведомость специального образца процедура подписания акта передачи не может считаться официальной.

Когда нужна особая осторожность

Поставив подпись под актом приемки-передачи, дольщик берет на себя ответственность за полученное жилье и тем самым подтверждает, что его состояние отвечает указанным в договоре характеристикам. Во избежание неприятных финансовых последствий следует заранее ознакомиться со своими правами, на случай, когда при приемке квартиры будут выявлены нарушения договора. Как правило, они есть, но их характер может отличаться. Остановимся на случаях, когда обнаруженные несоответствия очень грубые.

Важно! Что именно относится к категории существенных недостатков, в правовых актах не оговаривается, но наличие таких недостатков делает проживание в квартире невозможным.

В п3. ст.7 федерального закона 214-ФЗ оговорено, что покупатель, при обнаружении во время приемки существенных несоответствий, делающих жилье «непригодным для предусмотренного договором использования», может даже отказаться от исполнения договорных условий и потребовать от застройщика возвращения денег и уплаты процентов. Сумма выплаты по процентам равна одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, актуальной на момент исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Очевидно, что пригодность жилья к проживанию определяется соответствием договору, проектным документам и плану строительства.

В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ уточняется, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам. Среди прочего в готовой квартире предполагается наличие окон, дверей, исправной сантехники и др. Но более важно, что передаваемый по акту объект должен располагать водопроводом, системой отопления, электричеством, газовыми коммуникациям, то есть полным набором коммунальных услуг за исключением подачи газа, что выполняется только после прохождения собственником специального инструктажа.

Важно! В теплое время проверить исправность системы отопления невозможно, но можно попросить застройщика предоставить акт выполненной опрессовки системы и проверить наличие неисправностей визуально.

К существенным недостаткам, дающим право разрывать соглашение в одностороннем порядке, требовать возврата денег и компенсации ущерба, относятся неустранимые дефекты и нарушения технологии. Так дольщик получает возможность требовать аналогичное жилье удовлетворяющего качества или деньги согласно стоимости подобной квартиры.

Как поступать при обнаружении существенных недостатков

В п. 6 п. ст.7 закона 214-ФЗ говорится, что за дольщиком остается право требовать от застройщика следующего:

  • безвозмездного устранения обнаруженных недостатков в разумный срок;
  • соразмерного снижения прописанной в договоре стоимости;
  • возмещения собственных затрат на устранение нарушений.По закону «О защите прав потребителей» срок устранения недостатков, не должен превышать 45 дней. На случай нарушения этот же закон позволяет дольщику добиваться выплаты неустойки 1 % от стоимости жилья за каждый день просрочки. В свою очередь закон 214-ФЗ определяет «разумный срок» устранения недостатков.

Как доказать вину застройщика

Предпочтительнее чтобы обнаруженные факты несоответствия засвидетельствовало другое лицо, например специалист-строитель, а отказ от подписания акта приема-передачи следует обосновать актом выявленных недостатков. Также рекомендуется грамотно оформить претензию на имя застройщика с перечнем подлежащих устранению проблем. При отказе устранять несоответствия, доказательства их наличия с требованием устранения могут быть предоставлены в суд. В серьезных случаях и когда дело передается в суд, придется прибегать к независимой экспертизе.

Когда застройщик отказывается подписать совместный акта осмотра, различные требования и извещения с обозначенными сроками исправления недоделок рекомендуется вручать ему при свидетелях. Не принятый документ можно оставить в офисе застройщика, ознакомив ответственное лицо с его содержанием, а на личном экземпляре сделать надпись, что документ застройщику вручен, и что конкретный руководитель отказался подтвердить подписью его получение. В случае суда присутствовавший при этом свидетель сможет подтвердить факт вручения документов и его показания будут приняты.

Важно! Обращаться в суд и подготавливать доказательства предпочтительнее в сопровождении юриста, при содействии которого интересы дольщика в суде будут представлены наиболее компетентно. Юрист порекомендует, какие именно штрафные санкции стоит включать в иск. Такая поддержка необходима еще и потому, что застройщик, скорее всего, тоже прибегнет к юридической помощи. В итоге выигранного процесса с застройщика можно взыскать судебные издержки и средства, потраченные на услуги юриста.

Образец акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям ФЗ-214 можно скачать здесь.