Договор долевого участия (ДДУ). Неустойка за нарушения договорных сроков.

Договор долевого участия (ДДУ). Неустойка за нарушения договорных сроков.

Одним из наиболее доступных, простых и самых распространенных способов получения жилья в крупном городе или пригороде является участие в долевом строительстве. Суть данного явления заключается в следующем. Покупать готовую квартиру пусть даже не в самых густо заселенных местах видится довольно затратной проблемой. Так, решая эту задачу законодатель разработал специальный механизм, закрепленный в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяющий людям приобретать жилье по гораздо более низкой цене, а строительным компаниям получать с этого неплохую прибыль. Так между гражданином и Застройщиком заключается упомянутый выше договор – Договор долевого участия или ДДУ. По данному договору сторона Застройщика обязуется своими силами или с привлечением других лиц в предусмотренный срок построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Объектом строительства, как правило, является квартира. Участник, в свою очередь, обязуется оплатить обусловленную цену договора и принять объект строительства.

Особенностью такого договора является тот факт, что предмет договора физически еще не создан. Застройщик лишь обязуется его создать. Также интересно, что предметом договора является не весь дом целиком, а его конкретная составляющая. Таким образом, предмет данного договора будет характеризоваться двумя основными особенностями: тем, что объектом является неотделимая часть еще не построенного объекта недвижимости, а также активными действиями застройщика, направленными на окончание строительства и передачу этого объекта дольщику. Предмет договора долевого участия является его существенным условием, из чего следует, что если он не будет определен, то договор будет считаться незаключенным, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Проще говоря, если в договоре ДДУ не будет указан объект долевого строительства, т.е. квартира, ее параметры, то с юридической точки зрения, такой договор не будет иметь никаких правовых последствий: Застройщик не будет в праве требовать уплаты указанной цены, а участник не сможет требовать передачи квартиры.

Другими существенными условиями договора ДДУ являются государственная регистрация, срок и цена. Причем наиболее проблемными являются последние два.

Чаще всего цена в договоре долевого участия определяется в зависимости от стоимости квадратного метра недвижимости, т.е. цена тут все равно довольно высока. Это связано с тем, что часто договора с участниками заключаются уже на момент хода строительства, Застройщик уже несет определенные затраты. Также, стоимость метража может серьезно увеличиваться, в связи с неконтролируемым государством инфляцией, а также со всевозможными административными барьерами – серьезными требованиями закона, предъявляемыми к организации-строителю. Соответственно, очень важно, чтобы в договоре цена, подлежащая оплате, была четко и безоговорочно определена, о чем говорит толкование ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Наиболее интересной и проблемной стороной тут будет являться условие о сроке. Довольно частым явлением считается не четкое его указание, а определение срока в виде периода. Также важно, что договорами участия в долевом строительстве предусматриваются два основных срока – срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства участнику.Иногда второй срок напрямую ставится в зависимость от первого. Звучит это так: «срок ввода в эксплуатацию – второй квартал 2016 года, срок передачи объекта – не позднее двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию». Такое определение данного условия видится очень неоднозначным. С одной стороны, такая позиция довольно удобна, особенно застройщику: по сути, в случае чего, просрочка по передаче квартиры исходя из подобной трактовки, тут может возникнуть с наименьшей вероятностью. Так Застройщик, в случае просрочки ввода объекта в эксплуатацию, со своей точки зрения не просрочивает передачу объекта участнику (если конечно же он передает ее в указанный срок). В подобном случае просрочки дольщик может просто потерять свое право на взыскание с Застройщика неустойки в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214.

На взгляд наших специалистов указанное формулирование пункта о сроках передачи объекта долевого строительства является неправомерным. Срок – одно из основных условий договора долевого участия и он должен быть определен максимально точно, насколько это возможно.Схожей позиции придерживался Высший Арбитражный суд РФ в своем постановлении Президиума от 10.05.2011 № 16904/10, говоря о том, что истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств. Таким образом, разрешается в определении срока передачи объекта строительства ссылаться на срок ввода здания в эксплуатацию, однако нарушение последнего влечет за собой нарушение первого.
Иными словами, сегодня сложилась такая практика, что суды признают нарушением срока передачи объекта долевого строительства также и затягивание со сроками ввода здания в эксплуатацию, повлекшими за собой просрочку по передаче квартиры, пусть даже срок последнего и не был четко определен. Таким образом, в этом моменте законодатель качественно защитил участников долевого строительства, неустойка является хорошим средством и стимулом для принятия всех возможных мер застройщиками для соблюдения договорных сроков. Тем не менее, при заключении такого важного договора, как ДДУ, советуем проконсультироваться сюристом и обращать внимание на такие важные пункты, как предмет, срок и цену. В подобных делах наша компания имеет огромный и незаменимый опыт, поэтому также советуем обращаться за юридической помощью к нашим сотрудникам.